ГКУ Московской области "Госюрбюро"

Вопрос от М. Светлов

У нас в поселке некоторые жители первых этажей в пятиэтажках сделали под своими балконами погреба. Насколько это законно?

М. Светлов

Ответ:

Жилищное законодательство запрещает собственникам помещений в многоквартирном доме (МКД) осуществлять самовольные переустройство и перепланировку помещения в МКД. Однако в вашем вопросе речь идет о перестройке подбалконного пространства, которое находится вне помещения и не отвечает определению переустройства и перепланировки помещения, данного в ч. 1 и 2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ. Кроме того, организацию погреба под балконом в силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ нельзя охарактеризовать как реконструкцию объекта капитального строительства, поскольку они не повлекли за собой изменения параметров объекта капитального строительства, его частей, а также замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства. Однако очевидно, что вмешательство в конструкцию пятиэтажного дома все-таки есть.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме. В состав данного имущества включаются, в частности, технические подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (п. 1,3 и 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Жилищный кодекс РФ относит вопросы вмешательства в конструкцию многоквартирного дома и строительства сооружений, использования земельного участка и иного общего имущества к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1, 2 и 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).

Организация под балконом первого этажа погреба влечет за собой разрушение отмостки вокруг фундамента дома, использование части земельного участка под устройство погреба, а значит, требует разрешения общего собрания собственников помещений и в случае отсутствия такого разрешения является противоправными действиями.

Такой же позиции придерживается Верховный суд РФ. Если работы по перепланировке и переустройству жилого помещения затрагивают общее имущество жильцов многоквартирного дома, то согласие собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения таких работ (п. 11 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 4, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 26 декабря 2018 г.).

В описанной в вопросе ситуации собственники помещений в многоквартирном доме вправе предъявить к собственнику квартиры, оборудовавшему под своим балконом подвал, требования о приведении конструкции здания и земельного участка в изначальное состояние.